Das Bodengutachten ist der wichtigste Faktor beim Hausbau! Hier kann man sich völlig mit den Kosten verkalkulieren. Nicht selten steigen die Baunebenkosten rasant an. Plötzlich muss man 25.000 € oder mehr zahlen. So war das auch bei uns.
Damit so etwas nicht passiert, ist es wichtig, dass man beim Hausbau richtig vorgeht und nicht auf die Angaben des Architekten oder des Verkäufers vertraut. Architekten arbeiten oft nur mit Erfahrungswerten. Bauherren machen oft den Fehler, dass sie auf die Zahlen vertrauen, die der Architekt ihnen ausrechnet. Steigen die Kosten dann später auf 20.000 oder 30.000 Euro an, steht man vor einem echten Problem.
Aber es gibt auch weitere Fehler, die man als Bauherr machen kann. Welche das sind und worauf du achten musst, erfährst du in diesem Ratgeber.
Bodengutachten: So wichtig ist es
Zuerst einmal muss man verstehen, welch große Bedeutung das Bodengutachten für das Haus hat. Das wird von den meisten Menschen überhaupt nicht wahrgenommen.
Kennst du das Gleichnis, wo ein Mann sein Haus auf Sand gebaut hat und ein anderer auf Stein? Bei einem Sturm wurde das Haus des Mannes zerstört, der auf Sand gebaut hat. Das andere Haus stand aber fest.
Genauso wichtig ist es auch, zu verstehen, was für eine große Bedeutung das Bodengutachten für das Haus hat. Es gibt gute Böden und schlechte Böden. Ist ein Boden schlecht, können die Kosten stark ansteigen, weil eben sehr viel an dem Boden geändert werden muss. Es könnte also sein, dass der Boden aus einem ehemaligen Industriegebiet stammt und mit Schadstoffen belastet ist. Dadurch steigen die Kosten stark an, weil die Entsorgung ziemlich teuer ist.
Um aber eben herauszufinden, wie gut der Boden tatsächlich ist, benötigt man das Bodengutachten. Es ist die absolute Grundlage. Nicht das Fundament ist die wahre Grundlage, sondern der Boden selbst. Um hohe Kosten zu vermeiden, ist ein Gutachten also unerlässlich.
Niemals dem Verkäufer trauen
Wenn man mit der Hausplanung beginnt, dann rechnet der Verkäufer oder der Architekt aus, welche Kosten beim Hausbau entstehen können. Beim Haus selbst stimmen die Kosten meistens ziemlich gut überein. Bei den Baunebenkosten und besonders bei den Erdarbeiten kann er jedoch nur mit Erfahrungswerten rechnen. Häuslebauer vertrauen dem Verkäufer. Schließlich macht er das tagtäglich.
Oft ein großer Fehler! So war das auch bei uns.
Solange man nicht weiß, was für einen Boden man wirklich hat, sollte man sehr kritisch bleiben. Zeigt das Bodengutachten später, dass die Erde verseucht ist, steigen die Kosten exponentiell an, da die Entsorgung dann richtig teuer wird. Die Erdarbeiten gehören zu den teuersten Baunebenkosten.
Was wird beim Bodengutachten gemacht?
Beim Bodengutachter wird eine Erdprobe mittels Bohrprobe entnommen und analysiert. Hier werden einige Grundeigenschaften analysiert:
- Ist der Boden mit Altlasten, bzw. Schadstoffen belastet (verseucht)?
- Ist die Erde steinig oder sogar felsig?
- Steht unten Wasser (Grundwasser) oder kann es abfließen?
- Handelt es sich um drückendes Grundwasser?
- Wie tragfähig ist der Baugrund?
Der analysierte Boden wird dann einer bestimmten Klasse zugeteilt. Diese gehen von Z0 – Z7:
- Z0: unbelasteter Boden, Einbau ohne Probleme möglich.
- Z1: Einbau ist nur eingeschränkt zugelassen.
- Z2: Einbau nur sehr eingeschränkt zugelassen.
- Z3 – Z7: sehr steinige Erde bis ganz unter Wasser stehend.
Anschließend wird festgelegt, wie viel Erde ausgehoben, entsorgt und eventuell auch gegen bessere Erde oder einer Schotterschicht ausgetauscht werden muss.
Wann sollte man das Gutachten machen?
Uns wurde immer dazu geraten, das Bodengutachten erst dann zu machen, wenn die Hausplanung abgeschlossen ist. Meiner Meinung nach ist das ein großer Fehler, den Architekten und Verkäufer den Bauherren an die Hand geben.
Warum?
Hier ein kleines Beispiel: Nachdem unsere Hausplanung abgeschlossen war, haben wir erfahren, dass bei uns die Erde bis zu einer Tiefe von 1,7 Meter ausgehoben werden muss. Hätten wir das gewusst, dann hätten wir einen Keller mit eingeplant.
So haben wir viel Geld für die Auffüllung des Erdlochs mit Schotter bezahlt. Blöd nur, dass Verkäufer sagen, man solle das Bodengutachten erst später machen. Meiner Meinung nach sollte man es vor der Hausplanung machen. Denn was sind die 1.500 € für das Bodengutachten im Gegensatz zu den hohen Baunebenkosten, die entstehen können?
Wir haben zum Beispiel knapp 30.000 € für die Erdarbeiten bezahlt. Wäre die Erde verseucht, würden die Kosten explodieren, was für uns kaum bezahlbar wäre.
Noch ein Beispiel: Wenn man das Bodengutachten hat, kann man schon abschätzen, wie hoch die Kosten für die Erdarbeiten ausfallen werden. Hier ist eben das Problem, dass Bauherren auf die Zahlen des Verkäufers vertrauen und dann mehr Geld für das Haus einplanen, anstatt sie als Puffer für die Baunebenkosten einzuplanen. Die Kosten können sich aber schnell verdoppeln oder verdreifachen. Dann muss entweder ein Folgekredit aufgenommen werden oder der Bauherr muss den Bauplan wieder abändern lassen, wodurch weitere Kosten entstehen.
Ohne Bodengutachten können Schäden entstehen
Man darf sich niemals davon überreden lassen, das Bodengutachten zu umgehen. Es ist egal, ob es der Architekt, der Verkäufer oder eine Person aus dem Bekanntenkreis das Gutachten für notwendig hält oder infrage stellt. Höre niemals auf diese Personen.
Zum Beispiel ist eine Frostschürze nicht immer notwendig. Wenn das Bodengutachten aber ergibt, dass eine Frostschürze notwendig ist, und man es weglässt, können sich später Setzrisse in der Hauswand bilden. Man schadet sich dadurch nur selbst. Die Kosten können im Nachhinein noch höher ausfallen, nur weil man sparen wollte.
Ist ein Bodengutachten Pflicht?
Oft wird die Information verbreitet, dass seit 2008 ein Bodengutachten Pflicht in Deutschland sei (bauordnungsrechtlich vorgeschrieben). Doch wie auf grundrichtig.de ausführlich erklärt, besteht für das Bodengutachten keine allgemeine Pflicht.
Vor dem Kauf eines Grundstückes kann man vom Verkäufer zwar ein Gutachten anfordern. Dieser ist aber nicht verpflichtet, dieser Forderung nachzukommen. Außerdem besteht das Risiko, dass sich dann ein anderer Käufer das Grundstück dann wegschnappt.
Wie lange dauert ein Bodengutachten?
Ein Bodengutachten durchführen dauert nicht lange. Meistens ist der Gutachter nur wenige Stunden damit beschäftigt, um die Bodenproben zu entnehmen. Diese werden dann im Labor analysiert. Das Ergebnis liegt meistens schon wenige Tage nach der Untersuchung vor.
Was kostet ein Bodengutachten?
Das ist davon abhängig, wie groß der Grund ist und wie viele Erdproben entnommen werden. Zudem kommt es darauf an, welche Leistungen der Gutachter erbringt.
Für ein normales Einfamilienhaus muss man mit Kosten zwischen 1.000 und 2.000 € rechnen. In unserem Fall waren es 1.500 €, die wir an den Gutachter zahlen mussten.
Wer macht das Bodengutachten?
Das Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der geotechnische Untersuchungen durchführen darf. Man darf sie auch einfach „Bodengutachter“ nennen. Am besten sucht man nach einfach nach einem Bodengutachter in der Nähe.
Beim Erdbauer nachfragen und Geld sparen
Für das Bodengutachten besteht also keine Allgemeinpflicht! Bei privaten Käufen kann sich ein Gutachten jedoch lohnen, vor allem dann, wenn ein Verdacht auf mit Schadstoffen belasteter Erde besteht.
Eine Anfrage beim örtlichen Erdbauer kann hier Abhilfe schaffen. Zum einen kennen Erdbauer die Erdgründe in der Umgebung meistens sehr gut, da sie dort ja regelmäßig Erdarbeiten durchführen. Zum anderen merkt der Erdbauer beim Baggern sowieso, wie gut oder schlecht die Erde ist.
Geld für Erdarbeiten auszugeben macht also nur dann Sinn, wenn verseuchte Erde zum Ausschlusskriterium für den Kauf eines Grundstücks wird. Möchte man das Grundstück trotzdem kaufen, dann kann man sich die Kosten für ein Bodengutachten auch sparen. Einzig Schadstoffe kann die Firma für Erdarbeiten nicht erkennen. Für die Untergrundbeschaffung jedoch ist kein Bodengutachten notwendig.
