Baunebenkosten beim Fertighaus: es ist echt schockierend, wie hoch die Nebenkosten für den Hausbau ausfallen können. Das ging auch uns so. Im März 2020 wurde unser Fertighaus geliefert.
Aber was gehört zu den Nebenkosten und mit welchen Kosten muss man rechnen? Mit dieser Baunebenkosten Checkliste auf dieser Seite lassen wir wirklich keine Fragen mehr offen.
Zu den Nnebenkosten gehören alle Kosten, die nicht direkt zum Haus dazu gehören. Das Haus selbst wird immer separat berechnet. Alle anderen Arbeiten fallen in die Kategorie „Baunebenkosten“.
Die Nebenkosten können ziemlich hoch ausfallen. Mit diesem Thema sollte man sich noch vor der Hausplanung auseinandersetzen. Ansonsten kann man sich schnell verkalkulieren und es entstehen viel höhere Kosten als gedacht. Die Folgen: eine unerwünschte Nachfinanzierung.
Die Baunebenkosten werden gerne unterschätzt. Hier ein Beispiel von unserem Hausbau: Wir haben für unser Grundstück insgesamt 76.700 Euro für die Nebenkosten gezahlt. Mit einer so hohen Summe rechnet man vorher nicht. Dieser Artikel hilft dir dabei, die Nebenkosten vorher gut abzuschätzen.
Baunebenkosten Checkliste als PDF und Excel
Um alle Kosten auf einen Blick zu präsentieren, habe ich diese zusammengefasst und stelle sie dir sowohl als PDF, aber auch als Excel-Datei zur Verfügung.
- Lade dir die Baunebenkosten Checkliste als PDF herunter.
- Nebenkosten als Excel herunterladen.
Baunebenkosten beim Grundstückkauf
Beim Kauf eines Grundstücks fallen 4 Arten von Kosten an:
- Maklerkosten,
- Notarkosten,
- der Grundbucheintrag
- und die Grunderwerbssteuer.
Die Tabelle zeigt auf, mit welchen Kosten man rechnen muss. Ganz rechts in der Tabelle siehst du, welche Kosten für unser Haus angefallen sind.
| Art der Baunebenkosten | Höhe der Baunebenkosten | Unsere Kosten |
| Maklerprovision | 3 – 7 % (Bundeslandabhängig) | 0 € (da Privatkauf) |
| Grundbucheintrag + Notarkosten | 1,5 – 2 % vom Grundstückspreis | 6.000 € |
| Grunderwerbssteuern | 3,5 – 6,5 % vom Grundstückspreis | 14.500 € |
Maklerkosten
Makler kosten Geld. Wer ein Grundstück ohne Makler findet, spart sich auch eine ganze Stange Geld. Der Makler lässt sich mit 3,5 – 7 % des Kaufpreises recht stattlich bezahlen.
Unser Grundstück hat 230.000 Euro gekostet. Demnach wäre eine Summe von mehr als 10.000 Euro für den Makler fällig. Gut, dass wir das Grundstück ohne Makler ergattern konnten.
Notarkosten und Grundbucheintrag
Diese Kosten muss man gleich beim Kauf eines Grundstücks begleichen.
Beim Kauf eines Grundstücks muss man die Notarkosten und die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Die Eintragung nimmt der Notar vor. Erst dann wird man als Eigentümer anerkannt. Im Optimalfall hat man das Grundstück schon länger und muss diese Kosten nicht mit einkalkulieren.
Für den Notar werden Kosten von etwa 1,5 bis 2 % des Grundstückpreises berechnet. Kleiner Tipp: Rufe bei deinem Notar an und frage ihn direkt nach dem Prozentsatz! Und wenn du ihn schon in der Leitung hast, kannst du ja gleich einen Termin vereinbaren.
Für den Notar haben wir insgesamt etwa 3.500 Euro gezahlt (1,5 % des Grundstückspreises). Für den Grundbucheintrag waren es 2.500 Euro.
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag: 6.000 Euro (kann abweichen, ist meistens aber günstiger).
Die Grunderwerbssteuer
Wer sich ein Grundstück kauft, zahlt Steuern. Hier hat jedes Bundesland seinen eigenen Prozentsatz. Die Kosten liegen aber zwischen 3,5 – 6,5 % des Grundstückpreises.
Die Grunderwerbssteuern betrugen bei uns etwa 14.500 Euro.
Unser Grundstück hat 230.000 Euro gekostet. Es kamen also noch insgesamt 14.500 Euro Grunderwerbssteuern dazu.
- Kosten für die Grunderwerbssteuern: 14.500 Euro in unserem Fall!
Wie hoch die Steuern ausfallen werden, kann man vorher mit einem Grunderwerbssteuer-Rechner berechnen.
Die zwei oben genannten Steuern gelten nur für den Kauf eines neuen Grundstücks. Alle Kosten, die unten aufgezählt werden, kommen erst dann zustande, wenn man mit dem Hausbau beginnen möchte.
Baunebenkosten vor dem Hausbau
Bevor es überhaupt mit dem Hausbau losgehen kann, muss man echt viele Nebenkosten begleichen. In diesen Bereich fallen die meisten Kosten. Bevor ich auf die einzelnen Punkte eingehe, möchte ich dir die Tabelle zeigen. Dort siehst du, welche Baunebenkosten auf dich zukommen können.
| Art der Baunebenkosten | Höhe der Baunebenkosten | Unsere Kosten |
| Bodengutachten | 1.000 – 2.000 € | 1.500 € |
| Baugenehmigung | 0,2 – 0,7 % der Bausumme | 1.365 € |
| Schalung | 250 – 500 € | 250 € |
| Wasser & Abwasser (Erschließung) | 10.000 – 20.000 € | 14.200 € |
| Frostschürze | 1.000 – 2.000 € | 1.200 € |
| Vermessungskosten | 2.000 – 2.500 € | 2.280 € |
| Abriss von Altbauten | 50 – 200 € pro m² | – |
| Baumfällung | 10 – 50 € pro m Baumhöhe | – |
| Erdarbeiten | Dazu weiter unten mehr | 27.000 € |
Kosten für die Vermessung
Die Vermessung eines Grundstücks muss noch vor dem Bau stattfinden. Erst nach der Vermessung kann der Bauantrag eingereicht werden. Zur Vermessung gehören mehrere Leistungen:
- Feinabsteckung
- Lageplan
- Höhenüberprüfung
- Gebäudeeinmessung
Die Kosten für die Vermessung des Grundstücks lagen bei uns bei 2.280 Euro. Mit mehr als 2.500 Euro muss man meistens nicht rechnen.
Kosten für die Baugenehmigung
Ohne Baugenehmigung darf nicht gebaut werden. Noch vor dem Beginn des Baus muss der Bauantrag genehmigt werden. Erst dann darf gebaut werden.
Wie hoch die Kosten für die Baugenehmigung sind, kann man nicht so einfach sagen. Die Kosten können je nach Bundesland ganz unterschiedlich ausfallen.
Bei uns beliefen sich die Kosten für die Baugenehmigung auf 1.365 Euro.
Kosten für Bodengutachten
Ohne Bodengutachten kann der Architekt die Statik des Hauses nicht berechnen. Der Erdarbeitsfirma weiß auch nicht, wie viel Erde abgetragen werden muss. Das alles berechnet der Bodengutachter.
Er entnimmt Probebohrungen und überprüft die Qualität der Erde. Die Erdarbeiten richten sich nach dem Bodengutachten. Für das Bodengutachten muss man mit Kosten von etwa 1.000 bis 2.000 Euro rechnen.
- Unsere Kosten für das Bodengutachten: 1.500 Euro.
In unserem Fall musste die Erde bis zu 1,7 Meter tief abgetragen werden. Das hat sich durch das Bodengutachten herausgestellt. Dadurch sind die Erdarbeiten recht teuer geworden, wie ich im nächsten Abschnitt erkläre.
Baunebenkosten für Erdarbeiten
Jedes Haus muss auf einem stabilen Erdreich stehen. Dazu muss die Erde Plan gemacht werden. Die obere Schicht der Erde (Muttererde) muss abgetragen werden, weil diese das Haus nicht tragen kann. Oft müssen mehrere Schichten abgetragen werden.
Die Erdarbeiten gehören zu den teuersten Baunebenkosten, die der Bauherr zu tragen hat.
Aus diesem Grund kann man hier keine Preise nennen. Lediglich ein paar Richtwerte, die aber stark schwanken können und so aussehen können:
- Erdaushub für Keller und Bodenplatte: 3,5 – 100 € pro m³.
- Entsorgung der Erde: 8 – 16 € pro m³.
Warum schwanken die Preise so stark? Dazu habe ich bereits einen Artikel für eine Hausbaufirma erstellt. Wenn du ihn liest, kannst du besser verstehen, wie sich die Kosten für die Erdarbeiten zusammensetzen und wieso die Preise so stark schwanken.
Unsere Erdarbeiten wurden anfangs auf 15.000 Euro geschätzt. Dadurch, dass viel Erde entfernt wurde, musste diese durch neue und tragfähigere Erde ersetzt und verdichtet werden. Unsere Kosten sind hier deshalb auf 27.000 Euro gestiegen.
- Baunebenkosten für die Erdarbeiten: 27.000 Euro.
Erdarbeiten: Angebot rechtzeitig anfragen
Sobald man die Hausplanung mit dem Architekten abgeschlossen und den Vertrag unterschrieben hat, gibt es kein Zurück mehr.
Nun muss der Bodengutachter die Qualität der Erde prüfen, was für die Statik und die Erdarbeiten wichtig ist. Mit dem Bodengutachten und dem Grundriss des Hauses kann man sich anschließend ein Angebot für die Erdarbeiten einholen.
Die Anfrage sollte rechtzeitig gestellt werden. Wir haben das leider (fast) zu spät gemacht. Wenn viel gebaut wird und man keinen Termin bekommt, verschiebt sich das ganze Projekt.
Ein Angebot sollte man sich schon 3 Monate vor Beginn der Erdarbeiten einholen. Am besten gleich bei mehreren Unternehmen in der Umgebung. Mindestens eine Woche, bevor die Bodenplatte kommt, müssen die Erdarbeiten abgeschlossen sein! Deshalb ist die Planung auch so wichtig.
Bei uns war das so, dass unser Bauleiter die Angebotsanfragen an die Unternehmen für die Erdarbeiten geschickt hat. Einfach mal beim Bauleiter nachfragen.
Die Schalung
Damit die Bodenplatte (das Fundament) gegossen werden kann, muss eine Schalung angebracht werden. Das sind Bretter, in der der Beton für das Fundament gegossen wird. Bei uns hat das der Bodengutachter übernommen. Die Kosten für die Schalung betrugen nur 250 Euro. Der Bauherr kann das aber auch als Eigenleistung übernehmen, wenn er weiß, was er tut.
- Kosten für die Schalung: 250 Euro.
Die Schalung sollte ein paar Tage vor dem Gießen des Fundaments aufgestellt werden.
Wie hoch sind die Erschließungskosten für das Grundstück?
Hat dein Grundstück bereits einen Strom- und Internetanschluss, sowie Gas,- Wasser- und Abwasserleitungen? Dann kannst du die Erschließungskosten sparen. Ist noch kein Anschluss vorhanden? Dann muss die Straße aufgerissen und alle Anschlüsse gelegt werden, die man später im Haus benötigt.
Hier können die Kosten stark schwanken. Es kommt immer darauf an, wie viel Straße aufgemacht werden muss und wie lang die zu legenden Leitungen sind. Ohne Angebot sind die Kosten hier nicht sichtbar. In unserem Fall haben wir für Wasser und Abwasser 14.200 Euro bezahlt. Die Stromleitung lag bereits im Grundstück.
Im Bild unten sieht man die Anschlüsse für Wasser (rechts) und Strom (links).
- Erschließungskosten für Wasser und Abwasser: 14.200 Euro (kann abweichen).
- Erschließung für Strom: Lag schon im Grundstück. Strom und Wasser werden in der Regel zusammen gelegt. Wenn noch kein Strom läge, würde der Preis sich vielleicht um 1.000 Euro erhöhen.
- Gas: Nicht notwendig, da wir eine Wärmepumpe verwenden. Ansonsten müssten wir hier mit schätzungsweise mit weiteren Kosten von 500 – 1.000 Euro rechnen.
Die Anschlüsse sollten so früh wie möglich gelegt werden. Sie können dann einfach liegen bleiben, bis es mit dem Bau losgeht.
Der Preis richtet sich danach, wie lang die zu verlegende Leitung ist. Je länger, der Weg zum Haus, desto teurer wird es. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf eines Grundstücks darüber zu informieren, wie viel Leitung verlegt werden muss.
Frostschürze
Die meisten Böden sind empfindlich bei Frost. Damit das Haus bei Frost keine Schäden nimmt, wird eine Frostschürze (Graben) um das Haus angelegt. Auch diese Leistung ist meistens nicht im Hauspreis mit enthalten. Hier sind mit Kosten von bis zu 1.500 Euro zu rechnen.
- Unsere Kosten für die Frostschürze: 1.200 Euro.
Die Frostschürze wird nach dem Gießen der Fundamentplatte angelegt.
Kosten für Altbauabriss und Baumfällung
Wenn auf dem Grundstück noch ein Altbau steht, der vorher abgerissen werden muss, kommen weitere Kosten auf dich zu. Dasselbe gilt auch für Bäume, die entfernt werden müssen. Auch hier gibt es nur Richtpreise, die abweichen können:
- Abriss von Altbauten: 50 – 200 € pro m²
- Kosten für Baumfällung: 10 – 50 € pro m Baumhöhe
Kosten für die Bodenplatte
Die Bodenplatte ist nicht Teil des Hauses. Es mag sich komisch anhören. Dennoch ist es so.
Die Bodenplatte gehört zu den Baunebenkosten. Unser Architekt hat die Kosten für die Bodenplatte in unser Haus mit eingerechnet, weshalb ich die Grundplatte nicht in die Liste mit aufgenommen habe.
Die Kosten sind abhängig von der Größe der Bodenplatte. Für ein normales Haus kann man schon mit Kosten um die 10.000 Euro rechnen.
Baunebenkosten während dem Hausbau
Während dem Hausbau fallen weitere Kosten an. Dazu gehört zum Beispiel die Nutzung für Strom und Wasser oder die Nutzung von Toiletten. Wie hoch die Kosten sind, zeigt die folgende Tabelle.
| Art der Baunebenkosten | Höhe der Baunebenkosten | Unsere Kosten |
| Versicherungen | 300 – 1.000 € | 1.000 € |
| Architektenhonorar | Prozentual oder Pauschal | 5.000 € |
| Bauzeitzinsen | 500 – 2.000 € | 500 € |
| Nutzung von Wasser & Baustrom | 500 – 1.000 € | 800 € |
| Toiletten | Sehr unterschiedlich | 200 € |
| Beschilderung | Sehr unterschiedlich (nach Meter) | 900 € |
Kosten für Strom, Wasser- und Abwasser
Für den Hausbau benötigt man Strom, Wasser und Abwasser. Das brauchen die Arbeiter, die auf der Baustelle arbeiten.
Es handelt es sich hier also nicht um die Anschlüsse für Wasser und Strom, sondern um deren Nutzung während der Bauphase
Für Wasser und Abwasser werden meistens Pauschalpreise festgelegt, die die Gemeinde dann in Rechnung stellt.
Für den Baustrom muss ein Stromkasten mit einem Zähler aufgestellt werden. Das Gerät selbst kann man mieten oder kaufen. Der Elektriker schließt es an und holt es nach der Bauphase wieder ab.
Strom beantragen: Der Strom kommt vom Stromanbieter. Dieser muss mindestens 4 Wochen, bevor die Bodenplatte kommt, beantragt werden. Um Strom überhaupt zu bekommen, muss man einen Elektriker finden, der den Stromkasten anschließen kann.
Sobald der Baustromkasten (siehe Bild) angeschlossen ist, stellt der Elektriker einen Antrag zur Nutzung des Baustroms beim Stromanbieter. Für die Bauphase wird der Strom gezählt und später in Rechnung gestellt.
Die Kosten für das Mieten des Stromkastens betragen etwa 500 – 1.000 Euro einmalig. Anschließend wird für jeden weiteren Monat knapp 50 Euro berechnet.
- Kosten für Strom: 800 Euro einmalig.
- Die Kosten für den Strom werden nach der verbrauchten Menge vom Stromanbieter berechnet.
Für die Nutzung von Wassers muss ein Antrag bei der Gemeinde gestellt werden.
Toiletten
Arbeiter müssen auch mal das WC benutzen können. WC mieten oder kaufen ist ein „Muss“.
Ein Fertighaus steht innerhalb einer Woche. Dann fallen noch Arbeiten im Haus an. Wenn ein WC also 50 Euro pro Woche kostet, fallen bei einem Fertighaus etwa 200 Euro im Monat an. Normalerweise steht ein Fertighaus in 1 – 2 Monaten.
Anders sieht das beim Massivhaus aus, wo die Toiletten monatelang stehen bleiben müssen.
- Kosten für die Toiletten: 200 Euro beim Fertighaus. Beim Massivhaus deutlich höher.
Beschilderung für die Baustelle
Während der Bauphase muss eine Straße meistens halbseitig oder ganz gesperrt werden. Das Bauunternehmen gibt dir rechtzeitig die Information, wann und ob die Straße gesperrt werden muss. Die genauen Termine bekommt man rechtzeitig und muss dann einen Antrag bei der Gemeinde stellen. Nur mit Antrag darf die Straße abgesperrt werden.
Das geht schnell und ist meistens recht unkompliziert. Nicht alle Bauunternehmen haben eigene Schilder. Bei uns hätte das Unternehmen Schilder mitgebracht, allerdings für recht hohe Kosten. So haben wir uns ein anderes Unternehmen gesucht, die uns die Schilder auf die Baustelle gebracht, aufgestellt und später wieder abgeholt haben.
- Kosten für die Beschilderung: 900 Euro.
Je mehr Schilder aufgestellt werden müssen, desto teurer wird es. Bei uns waren es um die 2 Meter, da unser Grundstück so lang ist.
Architektenhonorar
Der Architekt will natürlich auch bezahlt werden. Hier ist es so, dass die Kosten entweder prozentual oder als Pauschalpreis berechnet werden.
Bei prozentualer Berechnung wird ein bestimmter Prozentsatz des Gesamtpreises berechnet. Hier können die Kosten bis zu 15 % des Hauspreises betragen.
Bei unserer Hausbaufirma haben wir einen Pauschalpreis bezahlt. Insgesamt waren es nur knapp 5.000 Euro, was ziemlich günstig ist.
Versicherungen
Ohne Versicherung zu bauen, ist heutzutage nicht mehr möglich. Zu schnell kann etwas passieren. Zu den nötigen Versicherungen gehören beispielsweise die
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- oder eine Feuer-Rohbauversicherung.
Sind private Helfer auf der Baustelle, müssen diese ebenfalls versichert werden (Versicherung für Bauhelfer).
Damals hatten wir alle Versicherungen über die Sparkasse abgeschlossen. Die Kosten für alle Versicherungen zusammen beliefen sich bei uns auf etwa 1.000 Euro. Meistens liegen die Kosten hier aber niedriger.
Baunebenkosten Überblick
Leider werden die Kosten oft unterschätzt. Gerade bei den Erdarbeiten können die kosten rapide ansteigen. Das war auch bei uns der Fall.
Hier habe ich nochmal alle Kosten in einer Tabelle zusammengefasst. So hat man einen besseren Überblick, was die Nebenkosten beim Hausbau angeht.
| Baunebenkosten | Kosten |
| Notar | 3.500 € |
| Grundbucheintrag | 2.500 € |
| Grunderwerbssteuern | 14.500 € |
| Bodengutachten | 1.500 € |
| Erdarbeiten | 27.000 € |
| Schalung | 250 € |
| Wasser & Abwasser (Erschließung) | 14.200 € |
| Stromkasten | 800 € |
| Toiletten | 200 € |
| Frostschürze | 1.200 € |
| Beschilderung | 900 € |
| Baugenehmigung | 1.365 € |
| Vermessungskosten | 2.280 € |
| Versicherungen | 1.000 € |
| Architektenhonorar | 5.000 € |
| Maklerkosten | 0 € (Privatkauf) |
| SUMME | 76.700 € |
Man erkennt also, dass gerade die Erdarbeiten den größten Teil der Gesamtkosten ausmachen. Hier ist also Vorsicht geboten. Bevor man sich ein Grundstück zulegt, sollte man deshalb vorher gerade darauf gut achten. Bei sehr bergigem Gelände sind die Erdarbeiten garantiert teuer.
Baunebenkosten bei voll erschlossenen Grundstück
Wie hoch sind eigentlich die Baunebenkosten bei einem voll erschlossen Grundstück? Dazu möchte ich eine Beispielrechnung anhand der oben aufgeführten Tabelle machen.
Unsere Gesamtkosten betrugen 76.700 Euro. Das Grundstück befindet sich bereits in meinem Besitz. Das heißt, dass die Notarkosten und die Grunderwerbssteuern bereits beglichen sind. Von den 76.700 Euro muss ich nun einige Kosten abziehen.
- Notarkosten und Grundbucheintrag (6.000 Euro)
- Grunderwerbssteuern (14.500 Euro)
- Erschließungskosten für Strom, Wasser & Abwasser (14.200 €)
Die oben 3 genannten Kosten ergeben 34.700 Euro. Diese Summe ziehe ich nun von den 76.700 Euro ab. Jetzt betragen meine Nebenkosten nur noch 42.000 Euro.
Ich hoffe, dass ich dir mit meiner Baunebenkosten Checkliste weiterhelfen konnte. Über Kommentare würde ich mich natürlich sehr freuen.